文／吳冠賢
「有土斯有財」，房地產是許多臺灣人安身立命的憑依，也是重要的投資標的物，再辛苦也會拚盡全力買一處自己的家。但臺大經濟系教授陳南光研究發現，房屋和土地這類不動產，對刺激消費、活絡整體經濟並無明顯貢獻，只是難以兌現的財富。
近二十年國際間資產價格波動持續擴大，讓政策制訂者以及學者持續關注房市與總體經濟的關係。特別重視房市的臺灣，成為房地產資產研究中的重要目標。因為國民消費占了國內生產總值（GDP）的三分之二以上，陳南光近期與臺大經濟系教授同事王泓仁共同著作中，就試圖探討房地產市場榮枯對於國民消費的影響，希望藉此了解不動產在整體經濟所扮演的角色。
他們利用信義房價指數[1]、國泰房價指數[2]做為房價指標，並且結合政府的統計資料，分別計算股票以及房地產這兩種資產的價格變動與國民消費的關係，並以股票為基礎，探討房地產市場的特殊性。
資產價格上升代表財富的增加，應當會增加消費行為。而研究發現，股價上升確實會刺激消費，但是房價變動對整體消費影響卻不顯著，擁有房子的人並不會因為房價上漲就覺得自己比較富有。這個結果和歐美國家不一致。
陳南光解釋道，在臺灣，88%「有產階級」都只有一間房子，主要是供自己住，因此房價上漲後，房屋持有者的使用成本也上升了。他說：「這就好比是付自己房租，房價上升，繳給自己的房租也增加了。」臺灣沒有發達的房屋增值貸款市場，不像歐美國家可以根據持有房屋增值的部分向銀行貸款，而房產本身更不像股票可以隨時賣了變現。在此層面上，研究認為「房地產不是真正的財富」。
進一步觀察不同族群的消費行為，發現房價變動會造成不同族群間資產財富重分配。對於有房子的中老年家戶，房價上升可能略微增加其消費，但年輕家庭多半是租屋族，房價上升會嚴重排擠到其消費，減少消費支出。整體而言，這兩種族群受到的影響會互相抵銷。
研究也試圖檢視房地產的產業關聯性。產業關聯性是不同產業之間的經濟關係，上下游的產業關聯比較強，而關聯程度強的產業，也較會帶動彼此發展。常見的耐久財包含家具以及家電等，都是一般認為與房地產密切聯繫的產品，因此研究也分別觀察耐久財與食物或衣服等非耐久財間的消費影響。
研究發現，房屋財富的變動與耐久財的消費沒有顯著關係，與非耐久財的結果相似。有人認為房地產可以帶動上游的砂石、鋼筋、玻璃、水泥，以及下游的家具、裝潢、以及房仲業等產業發展，但研究破解了這個迷思。連政府所整理的產業關聯程度表也顯示，房地產在整體產業關聯程度甚至比農業還低。陳南光推測，這或許是因為房地產的支出過於龐大，讓家戶在買完房子後，也少有餘力消費耐久財。
實際數據說明，房地產不易成為臺灣經濟的火車頭，而當房地產吸納大量資金，除了會排擠到其他產業的資金以及投資，也無益於消費，長久而言恐有損整體經濟。在期待政府打房的同時，或許民眾也可以調整一下「有土斯有財」的觀念，不要一味相信房地產能夠帶來大量財富。
[1]取自信義房屋不動產企劃研究室，以成屋與中古屋的銷售價格為計算基礎。
[2]取自國泰建設與政大臺灣房地產研究中心，以新推建案的房價為計算基礎。